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深圳4000万豪宅,竟被上海3000万豪宅干趴下?

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深圳4000万豪宅,竟被上海3000万豪宅干趴下?
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深圳4000万豪宅,竟被上海3000万豪宅干趴下?



一个是中国民族工商业的百年策源地,一个是中国改革开放最成功的实验区,上海与深圳,分别代表了中国的现在与未来。

 

更值得书写的是,沪深聚集着中国最高净值的群体,他们所居住的豪宅,也代表着中国人当代对于住房的品味与最高要求。

 

读不懂苏州河,便读不懂上海;

读不懂华侨城,便读不懂深圳。

 

上海4.3平方公里的苏河湾,深圳6.2平方公里的华侨城,一共10.5平方公里的土地,聚集了沪深两座中国超级城市的最顶级豪宅。

 

苏河湾与新天鹅堡,是华侨城在沪深两地分别打造的千万级城市豪宅,作为中国最成功的文旅产业与城市运营商之一,华侨城在每座城市最核心地段打造的顶级豪宅,具备这座城市关于人文、艺术、美好生活的最佳想象空间。

 

上海华侨城苏河湾如是,深圳华侨城亦如是。

 

华侨城在沪深两地研磨的豪宅,究竟是苏河湾打趴新天鹅堡,还是新天鹅堡怒怼苏河湾?说到底,这还是一场中国有钱人对住房品味的争夺战。上海人与深圳人的顶级豪宅,谁才更胜一筹?

 

小鱼丸走访沪深,以待做出对华侨城两地豪宅的最佳评测,不管谁优谁劣,在中国有钱人眼中,豪宅应该长这样——


字数 | 3988;阅读 | 11min

作者 | 小鱼丸 



深圳4000万豪宅,竟被上海3000万豪宅干趴下?

华侨城新天鹅堡 


深圳4000万豪宅,竟被上海3000万豪宅干趴下?

图说:板块用地规划图


【板块】位于南山华侨城。


【物业形态】住宅。


【装修情况】毛坯。


【建筑体量】占地面积约2.9万㎡,建筑面积约16万㎡。


【学区】南山区第二实验学校(九年一贯制)。


【交通】地铁2号线侨城北站。


【商业】缺大型集中式商业,附近有小体量的商业花样年香年广场,和有一定 距离的益田假日广场。


【主力户型】260-380㎡3-4房。


【出售价格】在售二期新房约13万-15万/㎡;二手放盘约12.3万-16.2万/㎡。


【出租价格】约10万/月,目前有一套547㎡大平层5房,挂牌租价35万/月,这套房子比深圳湾壹号个别大平层接近20万/月的租价,还高出75%,是小鱼丸目前所了解到的深圳豪宅最高租价。(如果还有更高的,欢迎补充)


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图源:链家网


【周边楼盘】

 

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【看房笔记】

 

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板块


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图说:华侨城新天鹅堡

 

从板块整体环境来看,华侨城是深圳城市绿化率最高的板块之一,夹在深南大道与北环大道两条关内主干道之间,居住的环境和舒适度来说在深圳首屈一指,是深圳传统豪宅区之一,与香蜜湖、蛇口、深圳湾并列。

 

不过,由于华侨城板块是深圳较早开发的板块,目前板块南部已出现建筑、基建配套老化的情况,尤其靠近早期娱乐设施,如欢乐谷、世界之窗的地段,道路狭窄,容易发生拥堵。


但华侨城的城市运营做的很下功夫,相比于罗湖,华侨城建筑、基建配套的老化速度并没有那么快。

 

至于板块北部,则是包括纯水岸、天鹅堡、燕晗山苑、香山里、新天鹅堡一二期等华侨城近年开发的高品质住宅、改善型住宅、豪宅。


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特别是新天鹅堡,在占地6.2平方公里的华侨城板块中,它是楼龄最新的豪宅,二期预计明年年初交楼,现在已经是准现楼状态。

 

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房价


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图说:新天鹅堡沙盘图

 

2016年,新天鹅堡一期开盘新房售价11.6-16.8万/㎡,如今两年过去,新天鹅堡一期二手放盘价格约12.3万-16.2万/㎡,几乎没有涨过。最可怕的是,2016年同期购买了后海太古城的业主,房价已经从9万多/㎡,跳涨到约16-18万/㎡!

 

由于房价没有涨,2016年曾将主力资金调入华侨城的业主,相当于亏损。同一时期的深圳湾、蛇口业主,由于选对板块,财富早已跨越华侨城业主一个阶层。


为什么两年过去,新天鹅堡陷入滞胀?


首先,板块内规划以住宅为主,存在大量新房、二手房,特别是纯水岸,一共有十六期的住宅体量,更何况还有香山美墅、香山里、天鹅堡、锦绣花园二三期等等,市场天量供应,买家可选房源量巨大,二手市场业主之间的激烈竞争下,溢价空间自然有限。

 

此外,板块内缺乏特别优质的学校,没有引进名校的计划,商业不成规模,板块已经基本定型,已经确定未来不会再有大规模的规划,加上当下整体市场大环境不好,房价自然趋于稳定。

 

事实上,华侨城板块近年在高净值购房者群体的口碑中,已经不如蛇口、深圳湾,甚至科技园了。除了新天鹅堡等个别豪宅品质的楼盘,华侨城板块基本成了南山的刚改板块。

 

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户型


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图说:E栋03户型,建筑面积约254-260㎡


具体到新天鹅堡,确实是华侨城板块内目前品质最高的楼盘。二期主力在售的250-290㎡3-4房,总价约4000万上下。


目前开发商给出的部分报价如下:


D、E座31楼250㎡,总价4004万;

D座40楼290㎡,剩余两套总价4036万;

E座42楼290㎡,总价4300万。

 

值得注意的是,新天鹅堡二期还有最后一套640㎡,总价约1.13亿,应该是深圳目前在售总价最高的一套高层房源。


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图说:新天鹅堡290㎡户型横厅


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图说:新天鹅堡290㎡户型主卧


在250-290㎡这个面积段,新天鹅堡二期户型格局方正,特别是260㎡和290㎡两种户型,动静分区,生活动线和静线有效区隔,保护了每个个体的隐私。


但是,这种户型的中间房间相对采光差,对于豪宅业主来说,适合做类似于家庭影院、KTV或收藏室性质的功能房,不太适合做卧室。


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图说:新天鹅堡290㎡户型中间房间


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图说:E栋04户型,建筑面积约265-270㎡


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图说:E栋06户型,建筑面积约290-294㎡



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华侨城苏河湾


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图说:版块用地规划图


【板块】位于静安西藏北路。


【物业形态】住宅。


【装修情况】带装修。


【建筑体量】占地面积约7.3万㎡,建筑面积约45万㎡。


【小学学区】上海市静安闸北第一中心小学。


【初中学区】上海市向东中学、上海外国语大学苏河湾实验中学。


【地铁交通】8号线、12号线曲阜路站;10号线、12号线天潼路站。


【商业】上海大悦城


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图说:上海大悦城


【主力户型】180-332㎡2-4房。


【出售价格】二手放盘约13.2万-17万/㎡,个别中介成交记录中,近90天内仅有一次180㎡2房成交记录,成交单价10.4万/㎡,总价1880万。


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图源:链家网


【出租价格】挂牌租价6.8万-10万/月。


【周边楼盘】                                        

 

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【看房笔记】

 

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板块

 

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苏河湾位于的西藏北路板块,拥有大量历史建筑,自上世纪20-30年代开始,就诞生了数十家民族商业银行货栈、银号,建成于1916年的上海总商会,还有怡和洋行、四行仓库、福新面粉厂、中国实业银行货栈、慎余里石库门建筑群,见证着近百年中国民族工商业和民族金融资本的崛起。

 

板块属于老城市中心,位于新静安(闸北),大量规划与建筑年代都在数十至上百年,在城市更新及持续运营上,上海特别引进了华侨城。“十二五”重点规划中,将在板块内打造3.19平方公里的苏河湾CBD,预计2020年前建成。


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图说:苏河湾一路之隔的“好又多”超市

 

2013年8月,苏河湾西部地区老旧住宅的动迁已经基本完成,目前正在做东部地区的动迁。

 

据统计,板块内历史建筑总量约50万㎡。按功能类型分为里弄民居、银行仓库以及其他(包括红色历史、铁路交通等)三大类。华侨城进驻后,将保留历史建筑风貌,塑造高端文化艺术场所,形成文化创意产业集聚区,这也正是华侨城在深圳擅长的领域。

 

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房价

 

深圳4000万豪宅,竟被上海3000万豪宅干趴下?


2012年,华侨城苏河湾开盘售价约6万/㎡,如今二手放盘最高已经达到了17万/㎡,房价几乎翻了1.8倍!

 

除了赶上2015-2016年一线城市领涨的好日子,苏河湾板块配套的不断翻新,也给房价带来预期涨幅。在板块大规模旧改的利好预期下,1983年的房子,北市场小区都能卖到7.1万/㎡。楼龄18年的河滨豪园,甚至能卖超过10万/㎡。

 

此外,板块内2010年后的房源也非常稀缺,苏河湾CBD的规划中,住宅数量非常稀少,苏河湾88号院是仅有的70年产权公寓,只有两栋,在靠近外滩、淮海路的核心地段,这样的房源基本供不应求。地段的稀缺、房源的稀少,高净值客户充足的需求,带来了苏河湾的高溢价。


深圳4000万豪宅,竟被上海3000万豪宅干趴下?

 

即便户型实用率较差,但是凭借黄金地段,苏河湾的房价涨幅,成功抛离深圳新天鹅堡N个段位。

 

目前,华侨城苏河湾在中介网站上的挂牌物业类型分商业和公寓(70年产权),主要在架挂牌公寓总价约在3000万上下,租价最高约在10万/㎡,对于高净值客户来说,如果无法购入,即便花高租价住在这里,也是一种身份与地位的象征。

 

房价涨幅超过深圳新天鹅堡的苏河湾,对比新天鹅堡租价35万/㎡,还有很大上涨空间!

 

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户型

 

深圳4000万豪宅,竟被上海3000万豪宅干趴下?

图源:网络


由于时间有限,小鱼丸看了苏河湾88号院一套332㎡4房,参照市场挂牌价格,预计总价达到5000万。


可惜的是,这样的户型格局实用率较差,332㎡做出了180㎡左右的尺度感。该户型把书房和次卧做成套房设计,两个房间共用一个卫生间,从而设置出一条动线连廊,但实际上牺牲了这部分空间。


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图说:苏河湾332㎡户型设计的动线连廊

 

另外,从实地看房的体验来看,与新天鹅堡290㎡横厅大采光面的格局相比,苏河湾332㎡的客厅因为和餐厅分离,空间也显小。


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图说:苏河湾332㎡户型的客厅


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图说:苏河湾332㎡户型主卧 


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图说:苏河湾332㎡户型次卧(对面就是宝格丽公寓)


不过,虽然户型相对一般,但是苏州河和黄浦江的景观面,确实是苏河湾最大卖点。值得关注的是,苏河湾宝格丽公寓(中国首家)即将推售,是苏河湾88号院3栋高层建筑中最后一栋楼。


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图说:宝格丽沙盘图


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图说:宝格丽实拍图



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总体来说,华侨城苏河湾与新天鹅堡对比,苏河湾适合高净值投资客,新天鹅堡适合高净值自住客。

 

苏河湾有大规模的动迁更新规划,更凭借板块浓厚的人文历史底蕴,房价上涨通道还没达到天花板,而新天鹅堡周边已经开发殆尽,城市形态已经基本定型,未来房价将会有一段时间的稳定期,除非有特别利好的政策出现,新天鹅堡几年内的房价涨幅完全比不上苏河湾。

 

另外重要的一点,就是供求关系。分别是上海、深圳城市核心地段,苏河湾和新天鹅堡周边新房、二手房供应量和潜在客群的需求匹配度是不一样的。苏河湾在板块内,同质产品仅有中粮天悦壹号竞争,但新天鹅堡在板块内,还有纯水岸(十六期的体量)、天鹅堡、锦绣花园……

 

深圳华侨城板块,正在发生着高净值客户的迁移。更有钱的那一批,已经换到了更有价值的科技园、深圳湾、蛇口。


而上海苏河湾周边,随着城市更新进展,板块建筑翻新优化,吸引更多高净值客户的回流。


虽然户型对比上,新天鹅堡秒杀苏河湾,但是板块的未来属于苏河湾。可是,在城市总体对比上,中国的现在,属于上海,可是中国的未来,属于深圳。

 

最后,小鱼丸要奉上新天鹅堡和苏河湾的景观面对比。一个面朝深圳湾、一个面朝外滩、陆家嘴,你更喜欢哪个呢?


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图说:新天鹅堡面向华侨城欢乐谷


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图说:苏河湾面向外滩陆家嘴


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图说:新天鹅堡面向深圳湾


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图说:苏河湾面向苏州河、黄浦江


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 ※本文仅代表作者观点,不代表平安好房立场

– END –


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